商会各会员：
    
     青岛西海岸聊城商会会长张金亮，山东聊诚莘县人，毕业于南京地质学校地矿专业，毕业后分配到山东省地矿局，曾担任团支部书记、党委常委、团委书记等职。1989年任乌鲁木齐新疆地矿业开发公司总经理、1990年，任阿克苏地区矿管局局长、2000年创办了青岛天职实业有限公司、2004年创办了青岛国际矿权矿产品交易市场有限公司，现任青岛天智实业集团有限公司、新疆金石矿业开发公司、天津戴比尔斯矿业股权基金股份公司、青岛东方金石置业投资有限公司、青岛国际矿权矿产品交易市场有限公司的董事长，是中国矿业联合会常务理事、贵金属委员会常委、胶南市政协常委。
 
 7月份，经胶南市城市建设办公室批准同意由青岛东方金石置业投资有限公司对于胶南市人民路南片区进行改造。取得了胶南市城建老城区建设资格。张金亮会长为回报聊城商会，决定以天津戴比尔斯基金公司名义面向聊城商会会员企业和个人定向募集资金参与西海岸的房地产开发建设，拟发售优先股股票(即亏损赔偿)。(附 项目可行性分析和定向募集招股说明书。)
     
      青岛西海岸聊城商会会长张金亮先生为了各位聊城老乡更好的发展、家乡人民更快的富有、更直接的体现商会的作用与价值，以及回报商会的良好平台和家乡的养育之情，特此拿出青岛胶南老城区商业中心的房产项目让各兄弟商会会员企业参与入股。
    
    有意参与入股或需了解详情请速与商会秘书处联系，商会将统一安排去项目地和青岛西海岸聊城商会参观考察。
 

秘书处电话：8339901

商会秘书处

 二○一二年六月十九日

         
 
 
青岛西海岸聊城商会
 
 
胶南老城区商业中心房产项目简介
 
天津戴比尔斯矿业股权投资基金股份公司
 
二0一二年五月三十日
 
 
 
项目可行性分析
 
一、项目区位
 整个项目位于青岛胶南市建城老城区，人民路以南，珠山路以西，风河以北，长安路以东；项目占地约1000亩。我们拟开发的项目是其中的9号地块，位于珠山路以西、
牌坊街以东、向阳路以北、文化路以南。其中可开发部分占地面积44035平方米，合66.05亩。
二、周边环境
项目处于胶南市建城老城区，也是原市政府、市委办公所在区域。该区域内医疗、卫生、商业、教育等各项文化设施配套均为当地最优势资源,是人口高度聚集区，也是商业繁华区。各项配套设施齐全，地块与当地最好的幼儿园、小学、初中、高中以及各商业、车站及行政机构均在1000米范围内。与胶南市双珠公园及入海景观河一路之隔。
三、周边市场行情
随着跨海大桥及海底隧道即将开通，胶南房地产市场近两年发展迅速，青岛经济重心西移、西海岸经济新区系列战略性政策实施，使得胶南成为青岛现代化国际大城市框架中的重要组成部分，按照青岛市政府提出的5年再造一个青岛的发展目标，胶南作为西海岸经济新区的中心区域，发展前景广阔，房产升值潜力巨大，房地产市场交易日趋活跃，尤其是老城区学区房，其独特的入学优势更为抢手，最高均价达到8000元/平方米。价格比较低的旧房也在6000元/平方米以上。新房价格目前7000元/平方米是合理价位。2-3年内预期在8000元/平方米以上。
四、项目基本情况
占地面积：44035平方米，合66.05亩。
容积率：2
绿化率：32.1%
建筑密度：23%
建筑面积：106484平方米。其中:地下23164平方米，地上住宅67340平方米，网点19260平方米，物业及其他用房930平方米。
规划户数：728户
规划人数：2000人。
地下停车位：515辆。
五、项目合作方式
整个项目已由张金亮会长的控股公司---青岛金石佳苑置业有限公司取得开发权，并已部分拆迁，居民安置房已动工建设。张会长把其中9号地块可开发部分以原价格交由商会投资开发，只收5%的前期财务等费用。由会员投资的公司独立开发建设。
原楼面土地价格是1600元/㎡(见与政府协议)。
总建筑面积是: 地上住宅67340平方米，网点19260平方米，物业及其他用房930平方米，合计87530平方米。
土地出让金:  87530㎡×1600元/㎡=1.4亿元
5%的前期财务等费用是:  1.4亿元×5%=700万元
六、投资开发流程
资金到位后，按招股说明书和投资协议约定注册成立公司，由新注册的公司与青岛金石佳苑置业有限公司签订合作协议，在5-10天内向青岛金石佳苑置业有限公司支付首期费用1000万元(转交政府作为保证金），之后一边找设计院进行规划设计，一边要求政府拆迁。拆迁方案确定后，5-10天内再向青岛金石佳苑置业有限公司支付拆迁费用1000万元(转交政府用于拆迁)，在设计方案批准的情况下进行土地挂牌，由新注册公司直接与土地部门签订土地出让合同。之后办理开工手续，进行开工建设。预计工期2-3年。
七、科学运作
拟筹集购买土地资金87530㎡×1600元/㎡=1.4亿元的50%为7000万元进行运作经营，不足部分贷款和预收房款解决。
八、项目投资分析
1、项目投资概算
地上网点和小高层住宅：(67340㎡+19260㎡)×(土地1600元/㎡+建筑2500元/㎡)=35506万元,即3.55亿元。
地下室：23164㎡×1500元/㎡=3474.6万元
物业及其他用房：930㎡×(土地1600元/㎡+建筑1400元/㎡)=279万元。
合计投资：3.55亿元+3474.6万元+279万元=39253.6万元    约3.93亿元。
加上5%的前期费用700万元。
累计投资：4亿元。
2、项目初步利润概算
项目总投资为：4亿元
项目销售：
小高层住宅：67340㎡×7000元/㎡=47138万元。
商业网点：  19260㎡× 10000元/㎡=19260万元。
地下停车位：515个×10万元/个=5150万元。
总销售款约：47138+19260+5150=71548万元=7.15亿元。
项目毛利润为：7.15-4=3.15亿元。
税费按销售额的15%计算为7.15×15%=1.07亿元。
纯利润为:  3.15-1.07=2.08亿元。
投资回报: 2.08亿元/7000万元=297.14%
年均99.05-148.5%
九、其他
为确保投资收益最大化，根据资金规模确定开发项目规模。
资金在1000-3000万元，只开发9号地块中的武装部小区，面积约占现规模的1/3；
资金在3000-6000万元，只开发9号地块中武装部小区以外的部分，面积约占现规模的2/3；
资金在6000-9000万元，按现规模开发整个9号地块；
资金在9000万元以上，可在开发9号地块的同时申请其他地块的拆迁，待其他地块拆迁完毕，开发需要大量资金时，9号地块将开始销售大量回收资金，用于其他地块的开发。以此类推，项目像滚雪球一样会迅速扩大。
定向募集招股说明书
一、发售方式
自愿申请，按本基金私募性质和规定要求，以非公开协议方式进行定向募集。
二、募集规模
拟发售50-500份，每份100万股，每股1元人民币，合计5000—50000万元人民币。
三、认购期限
自2012年6月1日起到2012年8月30日止。
四、资金用途
目前，本次募集的全部资金，主要定向投资本基金公司拟在青岛西海岸成立的投资公司，参与青岛市西海岸新区胶南旧城改造项目。该项目具体概况请参阅《胶南老城区商业中心房产项目简介》。
五、经营管理
新成立公司以青岛矿权矿产品交易市场有限公司为主体组建经营管理团队进行管理。青岛西海岸聊城商会秘书长金志伟任负责人。实行商会监督下的总经理负责制。
六、利益分配
项目结束时进行一次性结算，实行一次性分配。当项目获得利润时，优先股优先获得分红，计算公式为：
应得红利=项目税后利润总额×90%(另10%用于管理者提成)÷基金规模总额÷项目运作时间(总天数)×持股金额×持股时间(天数)。当项目发生亏损时，优先股优先获得补偿，确保不亏失本金，所有损失由普通股股东按股份比例承担。
七、基金持有人大会
每年召开2次，上半年一次，下半年一次，提前15天书面通知。

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